1. 日幣貶值，讓日本不動產吸引力提高。但專家分析，想購買日本房產當包租公，有4大風險，幾乎都與日本的社經文化和法規相關。

2. 一般散戶較不適合做此投資，但若是計畫有規模的經營，建議從找到策略夥伴、運用管理共享機制...等3個方向下手。

競爭大

除非是旅宿觀光等產品，一般外國人投資出租公寓，通常仍鎖定「東京23區」內的物件，因為租屋需求供不應求。但在日本房仲業，很清楚分為「賣方」與「買方」。所以幫你服務的買方仲介，也是面臨許多買方仲介同業的競爭向賣方仲介出價。在資訊不對等的狀況下，好投報的中古屋案通常被其他買方搶走，往往外國人能搶到的物件，有些位置相對偏遠，或者是貴鬆鬆的新建案產品。

折舊高

除了目前已賠匯差，日本新建案除非是優質品牌，新建案如同車子落地就跌價，建物折舊高。因為在日本，土地才是保值之道。土地持分少的超高層新建案，折舊速度相對快。

人工貴

外國人做出租公寓，當然要委託當地的仲介及租賃管理公司服務。跟台灣行情比起來，招租仲介費1~2個月略高，代管費用為租金的3~5%相對低，但最會吃掉利潤的是維修費用，所以若鎖定投資中古屋的話，查核屋況好壞決定了後面的投資成敗。

租客嬌

其實這是日本政府保護租客的制度，有所謂一般（半永久）租約。只要房客想續租並正常繳租，房東無正當理由不能拒絕出租，也不能任意調漲房租，但反觀房客若不想住了，提前一個月告知就行了。所以在日本投資出租公寓，能碰到好租客是最幸運的事。不然碰到壞租客想趕又趕不走，想走法律途徑又碰到日本人工貴的現實。

小資散戶們，建議現在可善用匯率優勢，例如放美金定存的獲利，或者年終發放的台幣獎金，赴日旅遊犒賞自己就好。除非真的很想在日本擁有一棟房，不然從投資觀點，喜歡在某個地方花錢，不見得需要在該地方賺錢啊！

資料來源:https://www.businessweekly.com.tw/business/blog/3011054